Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350 ve devamı maddelerinde ifade olunmuştur. Tahliye sebeplerini tek tek incelemeden önce konut ve çatılı işyeri kavramından ne anlaşılması gerektiğinden bahsetmek gerekir.
6098 sayılı TBK’ndan önce konut ve çatılı işyeri kiralarını düzenleyen 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da yer alan konutun belediye sınırlarında olması, üstünün örtülü olması gibi şartlara 6098 sayılı Kanunda yer verilmemiştir. Bu kapsamda barınma ihtiyacını karşılayan her tür mekân kanun kapsamında konut olarak kabul edilir. Aynı şekilde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile iş yerleri bakımından ‘örtülü’ yani ‘çatılı’ olma koşulu devam ederken belediye sınırlarında olma gibi bölgesel sınırlar kaldırılmıştır. Buna göre, ticari yahut sınai nitelikteki ekonomik faaliyetlerin yürütüldüğü mekâna işyeri denir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
1.Kiraya Verenin Konut Gereksinimi Nedeniyle
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında ilk sebep, kiraya verenin konut ihtiyacıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350.maddesine göre kiraya veren, kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut gereksinimi olması nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava yoluyla yöneltmelidir.
Konut ihtiyacı sadece ikamet maksadıyla dar anlamda kullanılmaz. Bu ihtiyacın tespitinde kiraya verenin yaşayış tarzı, hayat şartları vb. unsurlar da göz önünde bulundurulur. Kanunda yer alan alt soy ifadesi kiraya verenin sadece çocuklarını içermez. Torunlar ve onların alt soyları bu ifadeye dâhildir. Aynı şekilde kanunda yer alan üst soy ifadesiyle anne ve babanın yanında anneanne, babaanne, dede için de konut gereksinimi sebebiyle bu maddenin uygulanması mümkün kılınmıştır. Ayrıca kanun gereği bakmakla yükümlü olunanlar ifadesine de yer verilmiştir. Bu açıdan örneğin kardeşlerin konut gereksinimi sebebiyle de bu maddenin uygulanması mümkündür.
Kiraya verenin konut ihtiyacı gerçek olmalıdır. Bu kapsamda kiraya verenin müsait başka bir taşınmazı varken konut gereksinimi gereği açacağı tahliye davası reddolur. Bu nedenle açılan davada ihtiyacın ve bu ihtiyacın kanunda sayılan kişiler bakımından olduğunun ispatı şarttır. Ayrıca kiraya veren, tahliye davası açmadan önce yeni kira döneminin ilk kira bedelini ihtirazi kayıt koymadan alırsa ve TBK m.353 uyarınca kiracıya yazılı bildirimde bulunmamışsa artık bu sebebe dayanarak tahliye davası açamaz.
2.Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında ikinci sebep, kiraya verenin işyeri ihtiyacıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350.maddesine göre kiraya veren kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri gereksinimi olması nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir.
Kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava yoluyla yöneltmelidir. İşyeri gereksinimi bakımından da ihtiyaç gerçek olmalıdır. Ayrıca ihtiyacın varlığının ve bu ihtiyacın kanunda belirtilen kişiler bakımından doğduğunun dava aşamasında ispatı tahliye kararı verilebilmesi için zorunludur.
3.Yeni Malikin Konut Ya Da İş yeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında bir diğer sebep, yeni malikin konut ya da işyeri gereksinimidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 351.maddesine göre kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi yani yeni malik kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi olması nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Yeni malik bu durumu taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Bu bir aylık süre içinde kiracıya bildirim yapılmazsa tahliye davası reddolur.
Ayrıca yeni malik bir aylık süre içinde bildirimde bulunduktan sonra bildirimden altı ay sonra tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Kiraya veren isterse tahliye talebini kiracıya kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde yapacağı beyanla da bildirebilir. Bu ihtimalde de ihtiyaç gerçek olmalıdır. Aynı şekilde ihtiyacın ve bu ihtiyacın kanunda sayılan kişiler bakımından doğduğunun dava aşamasında ispatı tahliye kararı verilebilmesi için zorunludur.
4.Kiralanan Taşınmazın İnşa ve İmarı Sebebiyle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında bir başka sebep, kiralanan taşınmazın inşa ve imar edilecek olmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350/b.2 ve f.2 maddesine göre kiralanan taşınmazın esaslı bir onarım, tamirat geçirecek olması ve bu süreçte taşınmazın kullanılması imkânsız ise, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren kira sözleşmesini, belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiraya verenin bu sebebe dayanarak tahliye talep edebilmesi için kiralanan taşınmazın esaslı bir onarıma, tamirata, değiştirme ya da genişletmeye ihtiyacı olduğunu objektif olarak ortaya koyması ve söz konusu taşınmazın bu tamirat sürecinde kullanılmasının mümkün olmadığını ispat etmesi gerekmektedir.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
1.Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/1 maddesine göre, kiracı kiralanan taşınmazın teslim edilmesinden sonra kiraya verene söz konusu taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin bir taahhütte bulunur ve o tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren taahhüde konu tarihten itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle taşınmazın tahliyesini mahkemeden talep edebilir.
Uygulamada bu taahhüde ‘tahliye taahhüdü’ , kiraya verene verilen yazılı belgeye ise ‘tahliye taahhütnamesi’ adı verilir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bazı unsurların bulunması zorunludur. Bunlar;
-Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının vermesi gerekir. Buna göre kiracı ile birlikte yaşayan eşinin, çocuğunun yahut kardeş ya da ana, babasının verdiği taahhüdün hukuken hiçbir hükmü yoktur.
-Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı olması zorunludur.
-Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce verilmiş olması gerekir.
Yargıtay’ın tahliye taahhüdünün taşınmazın tesliminden öne verilmesi halinde geçersiz olacağına ilişkin birçok içtihadı vardır. Ancak uygulamada genellikle tahliye taahhütlerine tarih atılmamakta ve ihtiyaç halinde tarih kısmı sonradan doldurulmaktadır. Bu durumun aksinin ispatı kiracıya düşer. Kiracı bu durumun aksini her türlü delille ispat edebilir.
2.İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2 maddesine göre, kiracı sözleşme süresi içinde kira sözleşmesinden doğan kira borcunu ödemez ve bu sebeple iki haklı ihtar verilmesine sebep olursa, kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu tahliye sebebine kiracının kira borcunu ödememesi sebebiyle dayanılabilir. Bu kapsamda kiracının diğer borçlarını yerine getirmemesi sebebiyle iki haklı ihtar çekilerek tahliye talep edilemez. Bu durumda genel hükümlere başvurulması gerekir. Kiracıya yapılacak ihtarda ödenmeyen kira bedelinin miktarı ve bu bedelin hangi aya ait olduğu belirtilmelidir.
3.Kiracının Ya Da Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/3 maddesine göre, kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe ya da belediye sınırları içinde ikamete elverişli bir taşınmazları varsa ve kiraya veren bu durumdan kira sözleşmesi kurulurken haberdar değilse, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.
Sonuç
Sonuç olarak ifade edilmelidir ki, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda ifade edilenlerle sınırlıdır. Bu kapsamda kanunda açıkça ifade edilmeyen bir sebebe dayanarak kiracının tahliyesi ancak genel hükümlerdeki şartların varlığı halinde istenebilir.
