I. GİRİŞ
Kat Mülkiyeti hukuku; apartman ya da sitelerde toplu şekilde yaşayan bireylerin belirli kurallar, düzen ve saygı çerçevesinde yaşamasına imkân sağlayan hukuk dalıdır. Diğer hukuk dallarına kıyasla bireylerin gündelik hayatının parçası haline gelmesiyle farklı bir öneme sahiptir. Kat mülkiyeti hukukunu farklılaştıran diğer bir özelliği de başta 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’da düzenlenen kira hukuku, 4721 sayılı Türk Medeni Kanun’da düzenlenen Eşya Hukuku olmak üzere; İmar Hukuku, İş Hukuku, Belediye Mevzuatı, Tebligat Hukuku, KVKK gibi hukuk dallarıyla ilişki içinde olmasıdır.
Kat mülkiyeti hukuku kapsamında kat malikleri[1], hem tek başına hem de birlikte mülkiyet hükümleri çerçevesinde mülkiyet hakkını haizdir. Bu hak, özellikle birlikte mülkiyet hükümlerinin geçerli olduğu hallerde birtakım yükümlülükleri de beraberinde getirmektedir. Bu yazımda ana gayrimenkulün ortak yerlerine müdahalede bulunan kat maliki ya da üçüncü kişilerin ecrimisil ödeme sorumluluğu olup olmadığı değerlendirilecektir.
II. MÜLKİYET ÇEŞİTLERİ
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (“KMK”), kat maliklerine iki farklı mülkiyet hakkı sağlamıştır. Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölüm üzerinde, KMK’nın ayrık tuttuğu durumlar dışında Türk Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Bu mülkiyet hakkı tek başına mülkiyet olup sınırsız hak ve yetkiyi barındırmamaktadır. Bağımsız bölümün birden fazla maliki olması ihtimali de mümkündür. Bu durumda bağımsız bölüm üzerinde paylı ya da elbirliği mülkiyet söz konusu olacağından birlikte mülkiyet gündeme gelecektir. Ancak bu şekildeki birlikte mülkiyet ile ortak yer üzerindeki birlikte mülkiyet birbirinden farklıdır.
Kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında paylı mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Bağımsız bölüm, ortak yere göre daha belirgin ve tek mülkiyete konu olduğundan KMK ortak yer kavramını detaylı bir şekilde düzenlemiştir.
III. ORTAK YER KAVRAMI
KMK madde 2’ye göre ortak yer; ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerdir. Tüm kat malikleri ortak yerler üzerinde kullanım hakkına sahiptir. Bu kullanım hakkı, bağımsız bölümü kullanma hakkına nazaran daha fazla sınırlandırılmıştır.
Kat malikleri, ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. KMK 19 gereği: kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
KMK, ortak yerler bakımından kat maliklerine çeşitli yükümlülükler yüklese de zaman zaman bazı kat malikleri ortak yerlere haksız müdahalede bulunmaktadır. Bu müdahaleler mimari projeye aykırılık, ortak yerin şahsi kullanıma özgülenmesi gibi çeşitli şekilde söz konusu olmaktadır. Bu durum diğer kat mülkiyet hakkını ihlal etmektedir. Ortak yere müdahaleden etkilenen diğer kat malikleri, ilgili kat malikine karşı ortak yere müdahalenin önlenmesi, ortak yerde değişiklik varsa eski hale iadesi ve ecrimisil ödenmesi yönünde taleplerde bulunabilir.
IV. ECRİMİSİL NİTELİĞİ VE İNTİFADAN MEN ŞARTI
Ecrimisil gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira bedeli, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybı karşılığı zarardır.[2]
Ortak yere haksız şekilde müdahalede bulunan kat maliki diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal ettiğinden şagil ortak konumuna düşmektedir. Bu durumda diğer kat malikleri arsa payı oranında fuzuli şagil olan kat malikinden ecrimisil talep edebilecektir.
Ortak yerdeki mülkiyet çeşidi, birlikte mülkiyetin bir türü olan paylı mülkiyet olduğundan ecrimisil ödeme sorunluluğunun doğması için intifan men şartı gerekmektedir. İntifan men, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti konusu eşyayı maliklerden birinin haksız kullanmasının engellenmesi olarak nitelendirilebilir.
Ortak yerlerde paylı mülkiyet söz konusu olduğundan ortak yere haksız müdahalede bulunan kat malikinden ecrimisil talep edilebilmesi için intifan men şartının gerçekleşmesi gereklidir. “Kat Mülkiyeti Kanununun .... maddesi gereğince kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak yerlerinde ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaştırlar. Kanunun öngördüğü ortak mülkiyet kuralları doğrultusunda bir paydaş intifadan men edilmedikçe, diğer paydaşlara ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamaz. İntifadan men edilme halinin varlığının kabulü için, ortak yeri işgal edip tekeline alan paydaşa, diğer paydaşların kendi paylarından yararlanma isteklerini bildirmiş olmaları gerekir. Paydaşlar arasında ecrimisil isteme hakkı ancak böyle bir bildirimden sonraki dönem için doğar ve buna karşın şagil ortak yerdeki haksız işgale son vermiş ise hakkında istenecek ecrimisilin başlangıcı bu bildirim (uyarı) tarihine göre belirlenir. Aynı yönde; 20. H.D. 26.10.2017, 2017/3352 Esas, 2017/8446 Karar.
Ecrimisil talep eden kat maliki ya da malikleri, ortak yeri işgal edip tekeline alan paydaşa, diğer paydaşların kendi paylarından yararlanma isteklerini bildirmiş olmalıdır. İntifadan men şartının noterden ihtarname şeklinde gönderilmesi ispat açısından yararlıdır. Ecrimisil, intifadan men koşulu gerçekleştikten sonraki dönem için talep edilebilecektir. Önceki döneme ilişkin ecrimisil talep edilmesi mümkün değildir. “İntifadan men edilme halinin varlığının kabulü için, ortak yeri işgal edip tekeline alan paydaşa, diğer paydaşların kendi paylarından yararlanma isteklerini bildirmiş olmaları gerekir. Paydaşlar arasında ecrimisil isteme hakkı ancak böyle bir bildirimden sonraki dönem için doğar ve hakkında istenecek ecrimisilin başlangıcı bu bildirim (uyarı) tarihine göre belirlenir.”
Yargıtay’ın ağırlıklı görüşü, ortak yere müdahalede bulunan kat malikinden ecrimisil isteneceği yönünde olmakla birlikte bir kararında ecrimisil istenemeyeceğine hükmetmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasında, özel amaçlara tahsis edilen yerlerin herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından, bu gibi yerlerin işgali sebebiyle ecrimisil istenemez. Somut olayda davaya konu edilen garaja girişte sağda yaklaşık 22,75 m2 alanlı yerin garaj olması sebebiyle ortak kullanım alanı olan yerlerden sayıldığından ecrimisile yönelik davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Bu karara katılmanın mümkün olmadığı kanaatindeyim. Nitekim Yargıtay’ında yerleşik kararlarında ecrimisil talep edilebileceğine karar verilmiştir. Aksi düşünce paylı mülkiyet hükümlerinin ruhuna ve mantığına uygun düşmeyecektir.
Kat maliki olmayan üçüncü kişinin ortak yere müdahale etmesi halinde ise intifadan men şartı aranmamaktadır. Zira, üçüncü kişi ortak yerde mülkiyet hakkını haiz değildir. “Kat mülkiyeti kurulu bir taşınmazın ortak alanına üçüncü kişilerin tecavüzü halinde, üçüncü kişiye karşı el atmanın önlenmesi, yıkım, ecrimisil gibi davaları açmak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35.maddesine göre, kat maliklerinin olurlarının alınması halinde apartman yöneticisinin görevleri arasındadır. Ne var ki, davacının da kat maliki sıfatıyla bu davayı açmakta hukuki yararı vardır. Davalı, taşınmazı davacıya satan üçüncü kişi konumundadır ve eldeki olayda intifadan men olgusuna da gerek yoktur.”
V. ECRİMİSİL BAKIMINDAN GÖREVLİ MAHKEME
KMK Ek 1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. Müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme, hâkimin müdahalesi gibi KMK’dan doğan davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde çözülmektedir. Ancak KMK’ya aykırılıktan doğan ecrimisil davaları bakımından genel görevli olan Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. “Dava, 634 sayılı KMK kapsamında olan ortak alana müdahalenin önlenmesi ve ortak alana haksız el atmaya dayalı "ecrimisil" istemine ilişkindir.... Asliye Hukuk Mahkemesince, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan sorumluluktan kaynaklandığı gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmiştir. ... Sulh Hukuk Mahkemesi ise tahliye talebi yönünden dosyanın tefrik edilerek ecrimisil talebi yönünden HMK'nın 2. maddesi uyarınca asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiştir. Somut olayda, davacı vekili, haksız elatma iddiasıyla ecrimisil talep etmiş olup; eldeki dosya bakımından uyuşmazlık ecrimisil istemine yönelik bulunmaktadır. 6100 sayılı HMK'nın 2/1. maddesinde “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.” hükmüne yer verilmiştir. Buna göre uyuşmazlığın ... Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.” Aynı yönde bakınız; 18. H.D. 28.03.2016 tarihli, 2016/1391 Esas, 2016/5082 Karar, 20. H.D. 31.10.2017 tarih, 2017/4240 Esas, 2017/8668 Karar, 20. H.D. 18.04.2016, 2016/2668 Esas, 2016/4672 Karar.
VI. SONUÇ
Birlikte yaşamanın doğal sonucu olarak kat malikleri ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymalı, birbirini rahatsız etmemeli ve birbirinin haklarını çiğnememelidir. Bu yükümlülüklere uymayan kat malikleri diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmekte ve haksız duruma düşmektedir. Ortak yerlerin işgali çeşitli şekillerde olmakla birlikte her bir işgal bakımından diğer kat malikleri müdahalenin önlenmesini ve intifadan men şartını sağlamak kaydıyla ecrimisil talep edebilir. Ecrimisil mülkiyet hakkı ihlal edilen kat malikinin maruz kaldığı müdahaleden doğan zararın tazminini bir nebze de sağlamış olacaktır.
